Velika imena na hotelskom tržištu Beograda
Beogradsko hotelsko tržište ulazi u fazu zrelosti, sa rastućim prisustvom međunarodnih grupacija
Ukupna domaća ponuda (kategorisanih) smeštajnih objekata, pre svega, hotela, znatno je uvećana u prethodnih nekoliko godina, najvećim delom kao odgovor investitora na snažan rast tražnje za hotelskim i sličnim kapacitetima. Kao što je slučaj i sa privredom u celini, Beograd, kao glavni grad i adminstrativni, politički, poslovni i turistički centar, nosi najveći deo hotelske ponude, zajedno sa vodećim banjskim i planinskim turističkim mestima, poput Sokobanje, Vrnjačke Banje, Zlatibora i Kopaonika.
Trećina smeštajnih kapaciteta u Beogradu
Najnoviji presek stanja smeštajnih kapaciteta (hoteli, garni hoteli, apart hoteli, moteli, pansioni i turistička naselja), otkriva da od 447 kategorisanih objekata, u junu ove godine, Beograd ima udeo od skoro 1/4. Kada je reč o ukupnom broju soba, kreveta i individualnih ležajeva, prestonica učestvuje sa približno 1/3 svih kapaciteta na nivou države.
U proseku, beogradski turistički objekti, uglavnom hoteli i garni hoteli, imaju 64 sobe, sa 88 kreveta i 118 individualnih ležajeva. Kada se uporede sa državnim prosekom, tipični turistički objekti u glavnom gradu znatno su veći – odgovarajuće brojke na nivou cele države su 47 soba, 70 kreveta i 91 individualni ležaj.
Među vrstama objekata, hoteli, ne računajući garni hotele, imaju najveće učešće – čak 64%, dok, zajedno sa garni objektima, čine punih 96% ukupne kategorisane ponude. Pri tome, hoteli sa 4* i 3* sačinjavaju zbirno tačno 3/4 ukupnog broja hotela. Interesantan je podatak da u celoj Srbiji i dalje postoji svega 14 hotela sa oznakom 5*.
Beogradsku hotelsku ponudu, od 73 hotela i 41 garni hotela pretežno popunjavaju hoteli sa 4* i, u manjoj meri, oni sa 3*, dok su sa tržišta gotovo nestali hoteli sa najnižom kategorizacijom.
Povećano interesovanje međunarodnih hotelskih operatera
Za tržište hotela u glavnom gradu karakteristično je povećano prisustvo međunarodnih hotelskih grupacija. Za sada su one aktivne, po stepenu uključenosti u poslovanje hotela: a) u svojstvu davalaca franšize (eng. Franchise Agreement) ili b) hotelskih operatera (eng. Hotel Management Agreement) mada je, naročito u periodu nakon okončanja pandemije Kovid-19, primetno rastuće interesovanje za transakcije uzimanja hotela u dugoročni zakup, na period od 20 godina (uz bankarsku i/ili korporativnu garanciju), gde zakupac, istovremeno, preuzima upravljanje hotelom i isplaćuje vlasniku unapred dogovoren iznos zakupnine. Zakupnina može biti određena u fiksnom iznosu, prema formuli: GODIŠNJA ZAKUPNINA = BROJ SOBA X MESEČNA ZAKUPNINA PO SOBI X 12 MESECI, ili hibridna kada se njen iznos računa kao % od ukupnog prihoda i prihoda od prodaje hrane i pića ili po nekom sličnom obrascu. Za vlasnike hotela, zakup donosi relativno siguran prihod u dužem vremenskom periodu, pri čemu rizik uspešnosti poslovanja hotela pada u potpunosti na investitora/zakupca.
Ovakav, nešto ubrzani, ulazak inostranih grupacija na hotelsko tržište Beograda poklopio se sa trendom oporavka turističke tražnje, kako domaće, tako i inostrane. Nakon drastičnog pada broja dolazaka i noćenja turista u pandemijskoj, 2020. godini, a, zatim, postepenog oporavka tokom 2021. godine, prošla godina bila je, možda i neočekivano, obeležena rekordnim brojkama. Tako je do kraja 2022. ostvareno 3.869.235 dolazaka i 12.245.613 noćenja turista, pri čemu je odnos domaćih i stranih turista u broju dolazaka – 54%:46%, odnosno u broju noćenja – 60%:40%. Interesantno je da su visoke međugodišnje stope rasta iz 2022. (51,8% i 35,6%, respektivno) nastavljene i u periodu januar-maj ove godine, sa stopama od 16,5% (dolasci) i 13,2% (noćenja) i posebno izraženim povećanjem u segmentu stranih turista (33 odsto, odnosno 26 odsto). U slučaju Beograda, uzlazni trend je još više izražen; rast od 71,4% i 46,9% tokom 2022. godine u broju noćenja i dolazaka produžen je do maja ove godine, sa stopama od 28,9 i 19,8 procenata.
Uprkos relativno snažnom rastu tražnje za hotelskim smeštajem, beogradsko lokalno tržište i dalje deluje da nije dovoljno atraktivno za kupce hotela iz ekonomski razvijenih država. Tu spadaju, pored hotelskih operatera, koji su retko ujedno i investitori, takođe i profesionalni investitori u sektoru nekretnina, zatim tzv. institucionalni investitori, porodični fondovi (eng. family offices), Private Equity fondovi i, na kraju krajeva, pojedinci u svojstvu individualnih kupaca. Neke od novijih transakcija kupoprodaje hotela u Beogradu pokazuju da su kupci gotovo isključivo domaći ili regionalni investitori koji zadržavaju već postojeće brendove ili dovode nove u slučaju nezavisnih hotela koji ne pripadaju nijednoj grupaciji.
Ako je cilj vlasnika hotela prodaja renomiranoj međunarodnoj grupaciji, šta god da je motiv prodaje (nedovoljno uspešno poslovanje, orijentacija na druge biznise itd), ishod transakcije zavisi od niza činilaca, a, pre svega, od vrednovanja hotela od strane prodavca i kupca. Jedna od najčešćih grešaka je određivanja cene hotela bez jasne metodologije procene vrednosti – primera radi, na osnovu ličnih očekivanja koliki se priliv očekuje od prodaje ili upoređivanja cene hotela sa cenama drugih vrsta imovine (poslovnog i stambenog prostora). Jedna od specifičnosti hotelskih transakcija kupoprodaje sastoji se u svođenju vrednosti na tzv. cenu po sobi/ključu. Iako cene hotela, kao i drugih vrsta biznisa, najviše zavise od ostvarenih poslovnih rezulata, kao što je bruto operativni profit (eng. Gross Operating Profit – GOP), kod vrednovanja hotela cena se obično iskazuje po sobi. Razlike u cenama između razvijenih i manje razvijenih tržišta pritom su veoma velike. U periodu pre pandemije (2019), prema statistici konsultantske kompanije HVS, prosečne prodajne cene hotela po ključu na većini velikih tržišta kretale su se u rasponu od 190.000 do 221.000 evra. Za Srbiju je, stoga, realno očekivati da postignute cene u proseku budu niže od ovih vrednosti.