MAGAZIN KOJI SE ČITA, A NE PRELISTAVA
Goran Živković
Partner I Regional Managing Director CBS International, member of Cushman & Wakefield Alliance

Šta se očekuje na tržištu nekretnina u 2025. godini?

Podaci za 2024. godinu ukazuju na stabilnost tržišta i potencijal za dalji rast. Istorijski gledano, razvoj u svim segmentima tržišta nekretnina Srbije pratio je potrebe, što ostavlja prostor za dalje širenje.

Tržište kancelarijskog prostora je već nekoliko godina u fazi ekspanzije. Tokom rekordne 2023. godine, izgrađeno je oko 160.000 kvadrata, tokom 2024. godine ukupna ponuda je uvećana za dodatnih 90.000 m2. Da ove brojke ne zvuče mnogo, govori i podatak o tražnji, koji potvrđuje da je Beogradu i dalje potreban kancelarijski prostor koji može da ispuni zahteve internacionalnih i domaćih kompanija. Nakon snažne tražnje u protekle 2 godine, u prva 3 kvartala prošle godine izdato je 145.000 m2, a očekivalo se da će tokom prošle godine biti izdato ukupno oko 200.000 m2, što je blago ispod rezultata ostvarenog pretprošle godine, ali za 15% iznad petogodišnjeg proseka koji iznosi oko 170.000 m2. Godinu je obeležio i rast visine zakupa, a pritisak na zakupnine u poslednjih 12 meseci mogao bi da se nastavi s obzirom na manji broj novih projekata u najavi i nisku stopu slobodnih prostora koja se stabilizovala na 5%. Stopa raspoloživog prostora samo za klasu A iznosi 3,2%. Stabilizacija zakupnina mogla bi se očekivati u drugoj polovini 2025. godine.

U svetu je u poslednje vreme primetan trend vraćanja u kancelarije (Return to Office), usled manje produktivnosti i smanjene motivacije zaposlenih i težeg prenošenja informacija i korporativne kulture. Kompanije smišljaju način kako da motivišu zaposlene da se vrate u kancelarije, a fokus je i na uređenju kancelarija, osmišljavanju zona za druženje i boljeg organizovanja zajedničkih prostorija.

Od početka 2023. godine mnoge kompanije su donele mere kojima se broj dana u kancelariji povećava. Kompanije poput Apple-a, Disney-a su i ranije imale uveden hibridni model, ali su uvele obavezno prisustvo u kancelariji minimum 3 ili čak 4 dana nedeljno, dok finansijske institucije poput Citigroup, HSBC, JPMorgan očekuju da se određeni broj zaposlenih ili menadžment u potpunosti vrati u kancelariju. Svakako najvažnija vest je da je kompanija Amazon donela odluku da se od 1. januara 2025. svi zaposleni u potpunosti vrate u kancelarije.

Značajni rast na tržištu ostvaruju i Coworking operateri, koji nude opcije od tradicionalnog iznajmljivanja radnih mesta do potpuno opremljenog prostora sa svim servisima. U ovom momentu, od 1,34 miliona m2 ukupne ponude modernog kancelarijskog prostora u Beogradu, oko 5% čine coworking prostori, što je u skladu sa prosekom u razvijenijim zemljama.

Ukupna ponuda modernog maloprodajnog prostora Beograda iznosi 590.000 m2. U poslednje vreme, ponuda je uvećana za svega 14.500 m2, što ukazuje na sporiju građevinsku aktivnost u Beogradu. Sa druge strane, fokus investitora na ostale srpske gradove je primetan, jer su još dva grada – Valjevo i Velika Plana – zabeležila nova otvaranja, čime je ukupna ponuda u Srbiji dostigla 1,26 miliona m2. Posmatrajući strukturu nove ponude, retail parkovi već neko vreme značajno prednjače. Do kraja 2025. godine, 14 novih retail parkova, površine 140.000 m², biće izgrađeno u gradovima poput Subotice, Čačka, Vrbasa, Rume, Smedereva, Kikinde i drugih.

Veliki tržni centri zapadnog tipa ostaju ključne destinacije za maloprodajne lance, posebno za luksuzne brendove, jer se na srpskom tržištu ne očekuje pojava novih takvih formata. Na srednji rok, može se očekivati i blagi rast zakupa u najkvalitetnijim centrima usled nedostatka izgradnje, dok je moguće da i retail parkovi zabeleže dalje povećanje renti.

Naše tržište je atraktivno i u pogledu investicionih transakcija. U oktobru 2024. desila se najnovija transakcija u segmentu tržnih centara, kada je drugi najveći tržni centar u Srbiji, Promenada, površine 48.900 m2, prodat izraelskoj kompaniji BIG CEE za 177 miliona evra.

Na tržištu stambenog prostora, nakon smanjene tražnje tokom 2023. godine od 25%, situacija se umerenije poboljšala u 2024. godini. U prva 3 kvartala ove godine u Beogradu je prodato nešto više od 12.000 stanova, što je slično broju u istom periodu prošle godine, dok je samo u trećem kvartalu, tražnja za stanovima u Beogradu porasla za 11% u poređenju sa prošlom godinom, što ukazuje na stabilizaciju tržišta.

Osim rešavanja stambenog pitanja, ali i značajnog broja investicionih kupaca koji višak novca ulažu u nekretnine, Beograd je i regionalni centar, tako da pored kupaca iz unutrašnjosti Srbije, određen broj dolazi iz zemalja u regionu i iz dijaspore, te se na duži rok može očekivati stabilna tražnja.

I pored blagog usporavanja tržišta, pad cena se ne očekuje u okviru pažljivo planiranih velikih projekata, koje fazno grade renomirani investitori, a koji kupcima nude određene dodatne sadržaje, i očekuje se da ostanu na stabilnom nivou. Određene korekcije cena moguće su u sklopu manjih stambenih projekata na manje atraktivnim lokacijama, ili u domenu starogradnje u delovima gde je veća ponuda stanova.

Industrijsko tržište Beograda i Srbije dugo je bilo najnerazvijeniji segment tržišta nekretnina, koji se uglavnom sastojao od objekata koje vlasnici koriste za svoje potrebe i od proizvodnih objekata, dok je izgradnja magacina i logističkih prostora namenjenih izdavanju bila vrlo retka.

U Beogradu i ostatku Srbije, učešće kvalitetnog magacinsko-logističkog prostora raste iz godine u godinu, posebno u segmentu prostora namenjenog izdavanju, i to uglavnom zahvaljujući ulasku stranih investitora. Pored već etabliranog češkog investitora CTP-a, kao i belgijskog VGP-a, koji je nedavno izgradio prve objekte u industrijskoj zoni Dobanovci, ulazak na tržište najavili su i neki drugi investitori. Dalji razvoj tržišta očekuje se da bude podstaknut i domaćim investicijama, s obzirom na to da lokalni investitor planira izgradnju logističko-industrijskog parka na Zrenjaninskom putu, a veliki industrijski park planiran je u Borči, u blizini Pupinovog mosta, koji će biti zajednička investicija Vlade Republike Srbije i kineske kompanije CRBC.

Očekuje se da će u narednih nekoliko godina sektor logistike u Srbiji nastaviti da se razvija, zahvaljujući poboljšanju putne infrastrukture. Preseljenje proizvodnje u Centralnu i Istočnu Evropu uticalo je na logistiku unutar lanca snabdevanja, s obzirom na to da je na logističkom tržištu Evrope fokus prešao sa lanaca snabdevanja koje vode proizvođači na maloprodajne lance, koji generišu veliku tražnju za logističkim prostorom.

I tema ESG je nešto o čemu se mnogo govori. Kada je reč o klijentima, sve je više klijenata, posebno internacionalnih, koji imaju korporativne standarde kada je u pitanju kvalitet objekta i prostora, osvetljenje, grejanje/hlađenje, korišćeni materijali u prostoru, zelenilo, ali i korišćeni materijali i sredstva u održavanju. Sa druge strane, investitori, u želji da ispune zahteve klijenata, ali i bolje se pozicioniraju na tržištu, uvode jedan od 2 standarda koji su prepoznati na našem tržištu – LEED ili BREEAM. Tako, na primer, sve veće poslovne zgrade danas imaju neki od ova 2 standarda, poput portfolija kompanije AFI Europe, zgrada kompanije MPC ili GTC portfolija danas u vlasništvu Indoteka. Pored poslovnih zgrada, ono što je novi trend jeste da se sertifikuju i retail formati i logistički centri, pa tako portfolio STOP SHOP parkova u Srbiji poseduje BREEAM sertifikat, kao i logistički centri kompanije CTP.

U poslednje vreme se više priča i o hotelskom tržištu. Uz oporavak tržišta i rast broja turista, razvoj kongresnog turizma i u susret Međunarodnoj specijalizovanoj izložbi Belgrade EXPO 2027, potreba za novim hotelima je veća. I Vlada Srbije je uvela subvencije za ugostiteljski sektor u Srbiji kako bi podstakla izgradnju u segmentu hotela. Pored otvaranja St. Regis hotela, najavljeni su i hoteli AC by Marriot, InterContinental i Ritz-Carlton. Time se povećava ukupna ponuda kvalitetnog smeštaja u Srbiji, kao i učešće međunarodnih lanaca koje trenutno iznosi oko 20%, što je značajno ispod proseka u razvijenijim gradovima, gde ponuda lanaca varira 40–80%.

CBS International posluje u 5 zemlja regiona – Srbiji, Austriji, Hrvatskoj, Severnoj Makedoniji i Crnoj Gori, sa 450 zaposlenih, kako bi klijentima pružili dovoljno snažnu podršku, uzevši u obzir neophodnost poznavanja lokalnog tržišta. Filozofija kompanije je jasna – negovati klijente ekspertizom na svakom tržištu pojedinačno, postavljati više standarde u kvalitetu rada, ali i unapređivati zaposlene kroz kontinuirani razvoj i kompanijski duh, čija se vizija ogleda u posvećenosti i sjajnoj atmosferi.

Pročitaj oktobarsko/novembarsko izdanje 2024.
Prijavi se na naš Newsletter
Ne propustiti priliku da budete deo naše zajednice i pratite analize u domenu liderstva, menadžmenta, poslovnih trendova, održivosti i biznis intelidžensa.
Prijavi se na naš Newsletter
Ne propustiti priliku da budete deo naše zajednice i pratite analize u domenu liderstva, menadžmenta, poslovnih trendova, održivosti i biznis intelidžensa.
Prijavi se na naš Newsletter
Ne propustiti priliku da budete deo naše zajednice i pratite analize u domenu liderstva, menadžmenta, poslovnih trendova, održivosti i biznis intelidžensa.

Unesite pojam za pretragu